Plan Woningwarmte

1. Inleiding

Op 11 juli 2025 is besloten om geen wijkbreed Zonnewarmtenet aan te leggen in het Ramplaankwartier: het warmtenet werd te duur, de efficiëntiewinst ten opzichte van andere warmteoplossingen was te beperkt en cruciale componenten bleken niet met garantie leverbaar. Dat besluit markeert het begin van een nieuwe aanpak: individuele en kleinschalige collectieve warmteoplossingen.

Omdat het wijkbrede Zonnewarmtenet niet doorgaat en sindsdien vooral aan bodemlussen en PVT is gewerkt, werkt de organisatie verder onder de naam Woningwarmte.

Dit plan markeert het bereiken van Mijlpaal 1: er is voldoende informatie verzameld over de kansrijke warmteoplossingen om een onderbouwde go/no go-beslissing te nemen over welke oplossingen verder worden uitgewerkt richting inkoop en realisatie.

Tijdlijn mijlpalen

Resultaten Mijlpaal 1

In de periode september 2025 tot en met mei 2026 zijn de volgende stappen gezet:

• Het afwegingskader en de techniekvergelijker zijn geactualiseerd op basis van technisch, energetisch, financieel, juridisch en ruimtelijk onderzoek naar de kansrijke warmteoplossingen: PVT stand-alone, individuele bodemlussen, gedeelde (duo- en klein-collectieve) bodembronnen en het volledige-warmtebedrijfconcept.
• Een bodemspecialist heeft een bodemonderzoek uitgevoerd dat de technische haalbaarheid van bodemlussen bevestigt; een onafhankelijk adviesbureau heeft dit in een second opinion onderschreven.
• Er is een marktconsultatie gehouden met boor- en installatiepartijen en conceptontwikkelaars, gericht op kostenramingen voor grootschalige, seriematige bodembronoplossingen in bestaande bouw.
• Een meedenkgroep van 20 wijkgenoten heeft actief meegedacht over de aanpak, voorkeuren en randvoorwaarden; overige bewoners zijn ondersteund bij hun isolatieopgave.
• De techniekvergelijker is gereviewd door een externe reviewer.

2. Haalbaarheidsonderzoek

Het haalbaarheidsonderzoek heeft zich gericht op twee kansrijke technologieën: bodemlussen (GBES-systemen) en PVT stand-alone. Beide zijn onderzocht op technische, economische en organisatorische haalbaarheid.

2.1 Haalbaarheid GBES-systemen (bodemlussen)

Uit het bodemonderzoek blijkt dat gesloten bodemenergiesystemen (GBES) in het Ramplaankwartier technisch haalbaar zijn, ook op grote schaal en zonder dat regeneratie via koeling noodzakelijk is. Drie hoofdvarianten zijn onderzocht, met de volgende boordieptes voor de standaardwoning:

• Individuele bodemlus: gemiddeld circa 103 meter, op eigen terrein.
• Duo-bodemlus (gedeeld door twee woningen): circa 170 meter.
• Collectieve variant (vijf woningen): drie bodemwarmtewisselaars van circa 149–155 meter.

Bij wijkbrede uitrol treedt onderlinge beïnvloeding tussen bronnen op ('interferentie'), maar ook dan blijven bodemlussen inpasbaar: voor het grootste deel van de woningen ligt de benodigde boordiepte dan tussen circa 125 en 140 meter. De second opinion van een onafhankelijk adviesbureau bevestigt deze uitkomsten en merkt op dat de uitgangspunten conservatief gekozen zijn. Voor de vervolgfase zijn een technisch detailontwerp, testboringen en thermische responsmetingen nodig.

2.2 Marktconsultatie

Uit de marktconsultatie met boorpartijen blijkt dat seriematig boren de belangrijkste bron van kostenreductie is:

• Boorkosten bij 1 woning: € 76 per meter
• Bij 5 woningen: € 55 per meter
• Bij 10 woningen: € 49 per meter, een reductie van ruim 35%

Het kostenvoordeel wordt vanaf 5 woningen al grotendeels gerealiseerd. Dit maakt een georganiseerde, straatgerichte aanpak aantrekkelijk. Marktpartijen hebben voor individuele en duo-bodemlussen een voorkeur voor aanleg in de voortuin (private ruimte); voor de bereikbaarheid van voortuinen met muurtjes worden oplossingen onderzocht, zoals smalle boorstellingen of boren vanaf een stellage 'over het muurtje' heen.

Twee collectieve concepten zijn nader onderzocht:

• Collectieve bodemlus met volledig warmtebedrijf: financieel en energetisch zeer concurrerend, maar met strenge ingangseisen (warmteverlies van maximaal circa 5,5 kW per woning, lage-temperatuur-afgifte en gecontroleerde ventilatie) en een minimale startomvang van 40 woningen. Een heel woningcluster moet gelijktijdig willen én gelijktijdig aan de eisen voldoen; in een wijk met privaat bezit is dat organisatorisch een te groot risico.
• Flexibel bodemlussysteem (individueel/collectief): op verzoek van Woningwarmte uitgewerkt. Inzetbaar van individuele lus tot mini-warmtenet van 3 tot 10 woningen, met een prefab warmtepompkelder in de voortuin die het inpassingsprobleem binnenshuis oplost. Het concept gebruikt modulerende water-water propaanwarmtepompen (verwachte SCOP circa 4,5–5,5); bestaande radiatoren kunnen in veel gevallen behouden blijven. De koopvariant is financieel concurrerend; de ESCO-variant (exploitant blijft eigenaar) komt aanzienlijk duurder uit.

2.3 Haalbaarheid PVT

PVT-panelen (die stroom én warmte leveren voor de warmtepomp) zijn een bewezen technologie en vereisen geen collectieve afstemming. Het belangrijkste knelpunt is dakruimte: voor PVT stand-alone is circa 14 m² aan panelen nodig (bij het Zonnewarmtenet was dat 8 m²). Naar schatting loopt een derde tot de helft van de woningen in de wijk hier tegen grenzen aan, bijvoorbeeld door dakkapellen, bestaande PV-panelen of een ongunstige ligging. Een tijdens het onderzoek verschenen huurpropositie voor PVT komt aanzienlijk duurder uit dan de koopvariant.

2.4 Conclusies haalbaarheidsonderzoek

3. Bewonersconsultatie (meedenkgroep)

Een meedenkgroep van circa 20 bewoners – geselecteerd op een goede verdeling van woningtypen, leeftijden en houdingen tegenover het project – heeft in meerdere sessies actief meegedacht over de warmteoplossingen, de randvoorwaarden en de praktische en sociale haalbaarheid. De verslagen staan op deze website.

Belangrijkste inzichten

• Draagvlak is aanwezig, maar bewoners maken uiteenlopende afwegingen op basis van woningtype, investeringsruimte, levensfase en betrokkenheid. De wijk is geen homogene doelgroep.
• Ontzorging is de topprioriteit. Praktische uitvoerbaarheid, begeleiding en voorspelbaarheid wegen zwaarder dan maximale financiële optimalisatie.
• Betaalbare maandlasten wegen zwaarder dan de totale eigendomskosten over dertig jaar; de hoogte van de initiële investering is een belangrijke drempel.
• Individueel versus collectief: bewoners zien de voordelen van collectieve aanleg, maar willen niet afhankelijk zijn van keuzes van buren. Kleinere vormen zoals duo-lussen of mini-clusters worden als aantrekkelijk compromis gezien.
• Ruimtelijke inpassing is belangrijk: installaties zoveel mogelijk uit het zicht, geen leidingen aan de voorzijde, en aandacht voor het beperkte ruimtebeslag in de woning.
• Voorbeeldwoningen en zichtbare activiteiten in de straat zijn cruciaal voor vertrouwen.
• Snelheid is gewenst: na jaren van onzekerheid willen bewoners concrete stappen zien.

De belangrijkste conclusie: techniek is waarschijnlijk niet de beperkende factor – de grootste uitdaging zit in organisatie, collectieve actie en ontzorging. Een aanpak met meerdere warmteoplossingen naast elkaar is kansrijker dan één uniforme oplossing voor de hele wijk.

4. Techniekvergelijker

De techniekvergelijker is een rekenmodel dat warmteoplossingen vergelijkt op kosten, energieverbruik en emissies, doorgerekend voor een specifieke woning (grootte, isolatiegraad, aantal bewoners, afgiftetemperatuur). Het model berekent per techniek de totale eigendomskosten over 30 jaar (TCO), de representatieve maandlasten en de CO₂-uitstoot, op basis van vier kostencomponenten: investering, operationele kosten, financieringskosten en subsidies.

Het onderliggende energiemodel rekent de werking van de warmtepomp op uurbasis door; de SCOP-kentallen zijn opgesteld met een energiemodelbureau en continu gevalideerd met marktpartijen. Een externe reviewer heeft de vergelijker getoetst: de uitgangspunten vallen binnen een marktconforme bandbreedte en het model is geschikt om warmteoplossingen op consistente wijze te vergelijken. Door standaard uit te gaan van propaanwarmtepompen (die een hogere afgiftetemperatuur aankunnen) worden alle oplossingen bij dezelfde isolatiegraad vergeleken: appels met appels.

Drie functies richting bewoners

• Basiskeuze vaststellen: inzicht in investerings- én langjarige gebruikskosten en CO₂-besparing, als basis voor de principekeuze en het vervolgtraject (eerst isoleren en ventileren, dan de warmtetechniek).
• Vergelijkbaarheid afdwingen: een referentie voor de basiskostencomponenten in het gesprek met leveranciers; ambitie is te komen tot standaardaanbiedingen.
• Subsidie-effect en financiering inzichtelijk maken: per techniek wordt getoond wat ISDE en wijkgebonden subsidies bijdragen, en er wordt gerekend met het reële aanbod aan duurzaamheidsleningen.

De vergelijker wordt online ontsloten voor bewoners en gebruikt de gegevens uit het huisdossier voor een woningspecifieke vergelijking.

5. Afwegingskader

Het afwegingskader onderbouwt de go/no go-beslissing en vergelijkt de reële opties op zeven criteria: trias energetica (CO₂-besparing en opwekefficiëntie), economische efficiëntie (TCO en inzet van subsidie), ruimtelijke voorwaarden, leveringszekerheid, snelheid, volloop en dekking. Uitgangspunt is een realistisch isolatieniveau van 70 kWh/m²/jr; positief beoordeeld worden oplossingen die ook zonder veel subsidie rendabel zijn.

Scores modelwoning (110 m², schilindicator 70 kWh/m²/jr)

Conclusies uit het afwegingskader

• Bodemlussen (individueel, duo of klein-collectief) zijn de sterkste optie: lage TCO, hoge SCOP, beperkte CO₂-uitstoot en goede inpassing (geen geluid, geen installaties in de openbare ruimte). Voorwaarde: vraagbundeling per straat of cluster voor de seriematige kostenvoordelen.
• PVT stand-alone scoort iets minder op TCO en SCOP, maar vereist geen collectieve afstemming: direct inzetbaar, snel te realiseren en zonder vollooprisico. Essentieel voor woningen waar een bodemlus niet past, en omgekeerd.
• Het volledige-warmtebedrijfconcept scoort op TCO en opwekefficiëntie het beste, maar de praktische haalbaarheid is ernstig onzeker (strenge ingangseisen, beperkte flexibiliteit, minimaal 40 woningen) en de businesscase is sterk subsidie-afhankelijk.
• Lucht/water-warmtepompen en de airco stoten ruim twee keer zoveel CO₂ uit als de bodem- en PVT-oplossingen en geven geluidsoverlast bij wijkbrede uitrol. De airco heeft de laagste TCO, maar past niet bij de klimaat- en kwaliteitsdoelstellingen van het project.

6. Conclusies en doelstellingen

Eindconclusies

• Bodemlussen zijn de hoofdrichting. Binnen de bodemlusoplossingen biedt het flexibele bodemlussysteem de meeste flexibiliteit: van individuele lus tot klein collectief, met de warmtepompkelder als oplossing voor het inpassingsprobleem binnenshuis. Seriematige aanleg is noodzakelijk voor de financiële haalbaarheid.
• PVT stand-alone is de parallelle route: voor bewoners die zelfstandig en op eigen moment willen instappen, en als terugvaloptie voor woningen waar een bodemlus niet past.
• De collectieve bodemlus met volledig warmtebedrijf wordt losgelaten: te strenge ingangseisen, te beperkte flexibiliteit en een te groot organisatorisch risico voor een wijk met privaat bezit; bovendien sterk subsidie-afhankelijk.
• Lucht/water-warmtepompen en airco's zijn geen voorkeursoptie: hogere CO₂-uitstoot, geluidsoverlast en de markt bedient dit segment al ruimschoots.
• Ontzorging is de topprioriteit: de warmtetechniek moet zo min mogelijk complexiteit en onzekerheid toevoegen aan het toch al complexe traject (aardgasvrij-ready worden, techniekkeuze, financiering, nazorg).
• Snelheid: na jaren onderzoek en de koerswijziging van 2025 moet de aanpak snel zichtbare resultaten in de wijk opleveren. Tijd om (diepte)meters te gaan maken.

Doelstellingen Mijlpaal 2

• Een volledige propositie voor bodemlussen en PVT stand-alone: voor PVT een raamwerkovereenkomst met één of meer marktpartijen; voor bodemlussen een 'proof of concept' van de drie bodemlus-opties (individueel, duo en collectief), aangetoond met voorbeeldwoningen uit de eerste ronde.
• Een werkend en integraal ontzorgingspakket: één doorlopende route van oriëntatie tot oplevering, primair digitaal, met persoonlijke ontzorging voor wie dat nodig heeft.
• Een opschalingsplan voor de hele wijk.

7. Uitrolstrategie

Bodemlussen

• In de eerste ronde wordt gewerkt in een bouwteam: één of twee boorpartijen, geselecteerd op ervaring met GBES in bestaande bouw en de benodigde certificering, plus de bodemspecialist (vervolgstudie met testboringen en thermische responsmetingen) en een juridisch expert.
• Het bouwteam ontwikkelt een standaardconfiguratie per woningtype met vaste prijzen, lost de uitvoeringsuitdagingen op (zoals boren over de tuinmuurtjes heen) en levert het proof of concept met de eerste voorbeeldwoningen voor de wijk.
• De wervingscampagne start bij voorkeur vóór de zomervakantie, met fysieke aanwezigheid in de wijk.
• Daarna volgt een formele inkoopronde die leidt tot een raamwerkovereenkomst voor grootschalige uitvoering; vervolgens wordt straat voor straat geworven, met clusters van minimaal 5 tot 10 huishoudens per boorronde.

PVT stand-alone

• Raamcontracten met geselecteerde leveranciers: vaste prijsafspraken en een gestandaardiseerd installatiepakket.
• Collectieve inkooprondes op momenten dat voldoende bewoners interesse hebben getoond. Dezelfde logica als de boorrondes: hoe meer deelnemers, hoe beter de prijs.

Klantreis

Veel woningen zijn nog niet klaar voor een warmtepomp. De bewoner wordt daarom ontzorgd via één doorlopende klantreis, altijd in dezelfde volgorde:

1. Woning in kaart brengen – inzicht in de huidige staat: isolatiegraad, warmteverlies, reeds genomen maatregelen.
2. Vergelijken – de warmteoplossingen doorrekenen op kosten, emissies en maandlasten.
3. Offertes – begeleide offertetrajecten voor isolatie, ventilatie en de gekozen warmteoplossing.
4. Financieren – inzicht in duurzaamheidsleningen en subsidies.
5. Implementeren – gecoördineerde uitvoering, bij voorkeur gebundeld met buurtgenoten.

Het huisdossier wordt doorontwikkeld naar de praktijk van warmteverliesberekeningen (NEN-EN 12831-1 en ISSO 51), zodat bewoners snel een betrouwbaar 80/20-beeld krijgen van hun woning en handelingsperspectief. De techniekvergelijker wordt gekoppeld aan een online offertetool van een Haarlemse leverancier, met een netwerk van installateurs in Haarlem en de IJmond: na de vergelijking kan de bewoner met één klik een offerte aanvragen, zonder gegevens opnieuw in te voeren. Energieadviseurs en straatcoaches begeleiden bewoners bij offertes, vraagclustering en uitvoering.

8. Subsidies

De subsidiemiddelen worden niet alleen ingezet voor technische maatregelen, maar ook voor organisatie, begeleiding en activering; technische haalbaarheid alleen is onvoldoende voor opschaling. De inzet loopt langs vier samenhangende sporen:

• Projectorganisatie: de doorlopende uitvoeringskosten van Woningwarmte (projectmanagement, coördinatie van klantreis en bouwteam, monitoring).
• Bouwteams en proof of concept: een vaste vergoeding voor de boorpartijen in de (voorbereidende) bouwteamfase en subsidie voor specifieke ontwikkelkosten, zoals stellages om over tuinmuurtjes te boren.
• Betaalbaarheid warmteoplossing: subsidie voor deelnemers aan de eerste ronde, ter dekking van de overdimensionering van de bron, onvoorziene installatiekosten, versneld aardgasvrij-ready worden en een additionele prikkel om deel te nemen. De precieze hoogte en fasering worden bij de start van Mijlpaal 2 vastgesteld.
• Klantreis bewoners: gesubsidieerde energieadviezen (met een eigen bijdrage voor intensievere begeleiding), offline activiteiten in de wijk en de eenmalige herinrichting van de digitale klantreis en het coachnetwerk.

Financieringsopties

• SVn-lening: met de mix van spaargeld, hypotheek en SVn-lening komt de gemiddelde kostenvoet van financiering op 2,35%. Zonder de door de gemeente gesubsidieerde SVn-lening zou die stijgen naar 3,07%, ruim € 900 extra rentekosten over een gemiddelde investering van € 22.500.
• ISDE-subsidies: nationale subsidie op warmtepompen; bij collectieve bodembronnen mogelijk ook de ISDE voor aansluiting op een warmtenet.

9. Juridisch

Voor de juridische analyse is advies ingewonnen bij de notaris waarmee het project al jaren samenwerkt. Leidend principe: standaardisatie en minimalisatie van notariële handelingen per woning: waar mogelijk een eenmalige stichtingsconstructie en standaardcontracten zonder notariële inschrijving.

Voor de meest voorkomende varianten (PVT en de individuele bodemlus in eigen tuin) zijn geen extra juridische stappen nodig, wat de drempel voor deelname laag houdt. Gezien de hoge eenmalige kosten van de Stichting Opstalrecht valt te overwegen die constructie direct voor de hele gemeente in te richten.

10. Governance

Per warmteoplossing is uitgewerkt wie opdrachtgever, eigenaar, beheerder en contractpartij is. De rode draad: de bewoner is opdrachtgever en (economisch) eigenaar, de installateur is de contractpartij voor de uitvoering, en Woningwarmte faciliteert en regisseert – via raamovereenkomsten, bouwteams, vraagclustering en de klantreis – zonder zelf contractpartij in de levering te zijn.

In de eerste ronde werken we de koop- en ESCO-variant van de collectieve bodemlus verder uit (Mijlpaal 2).

11. Planning

De projectperiode van Mijlpaal 2 loopt 10 maanden, ruwweg in twee fasen.

Fase 1 – Voorbereiding

• PVT: uitvraag en selectie van marktpartijen voor het raamcontract, gevolgd door werving voor een eerste inkoopronde.
• Bodemlussen: uitvraag en selectie van het bouwteam, een korte ontwerpfase voor de standaard woningtypen, en ondertussen werving voor de eerste ronde.
• Klantreis: ombouw van de online en offline klantreis, zodat die volledig ingezet kan worden in de wervingscampagnes.

Fase 2 – Uitvoering

• PVT: continue levering op basis van het raamcontract en collectieve inkoop.
• Bodemlussen: uitvoering van de eerste ronde.
• Klantreis: continue inzet voor werving en begeleiding van bewoners.

Download het volledige plan (PDF)